KONUTSEYİR REHBERİ
Kiracılı ev alırken dikkat
Mevcut kira sözleşmesini ve teslim beklentisini aynı alım dosyasında değerlendirin.
Bu rehberden ne çıkaracaksınız?
- Gelir hesabında ilk önce mevcut sözleşme kirası ve ödeme kaydı kullanılır.
- Piyasa kirası ve “kiracı çıkacak” ifadesi gerçekleşmiş gelir/teslim değildir.
Kiracılı evde piyasa kirası ile fiilen tahsil edeceğiniz kira farklı olabilir. Satın alma kararı “kiracı çıkar” sözüne dayanıyorsa önce hukuki ve teslim koşullarını netleştirin.
Kiracı dosyası olmadan gelir yazmayın
Yazılı sözleşme ve ekleri, başlangıç/yenileme tarihleri, son ödeme kayıtları, depozito ve yan gider paylaşımını görün. Türk Borçlar Kanunu m.310’daki el değiştirme düzenlemesi nedeniyle satışın kira ilişkisini kendiliğinden bitirdiğini varsaymayın.
Evi oturmak için alıyorsanız gerçekçi teslim koşulları; kiraya vermek için alıyorsanız mevcut sözleşmeyle beklenen tahsilat önemlidir. Tahliye bildirimi veya taahhüt olduğu söyleniyorsa geçerliliğini ve uygulanabilirliğini hukukçu incelemelidir.
İlk yıl gelirini yeniden hesaplayın
Örnek: mevcut kira 18.000 TL, çevredeki ilanlarda istenen kira 30.000 TL olsun. Artış ve devir olmadan mevcut sözleşme üzerinden 12 aylık brüt gelir 216.000 TL’dir. 360.000 TL yazmak geliri 144.000 TL, yani mevcut tutara göre %66,67 fazla gösterir.
Bu farkın ne zaman kapanacağı bilinmiyorsa bugünden piyasa kirasına ulaşılmış gibi fiyatlamayın. Belirli bir tahliye süresi, dava sonucu veya otomatik artış burada hesaplanmaz.
- Depozitonun tutarı ve devir işlemi yazılı mı?
- Fiilî kullanım, sözleşmedeki kullanım ile aynı mı?
- Gecikmiş tahsilat ve yan gider var mı?
- Teslim şartı satış sözleşmesinde somut mu?
Kararı hangi bilgi değiştirir?
Teslim tarihi zorunluysa, belirsiz teslimi yalnız fiyat indirimiyle telafi edilmiş saymayın. Yatırımda ise kredi taksitini mevcut kira karşılamıyorsa aradaki fark için nakit bütçesi ayırın. Mevcut sözleşme görülmeden net kira aracı da güvenilir sonuç üretemez.
KENDİ İLANINIZA UYGULAYIN
Satın aldıktan sonraki ilk yılın geliri ve teslimi neye dayanıyor?
Sözleşme kirası, ödeme kayıtları, depozito, yan gider, teslim koşulu ve açık hukuki soruları içeren kiracı dosyası.
| Karşılaştığınız bulgu | İstenecek kanıt | Sonraki adım |
|---|---|---|
| İlan kirası mevcut sözleşmeden yüksek. | Mevcut sözleşme ve fiilî tahsilat; ilan emsali ayrı kayıtta. | İlk yıl hesabını mevcut hak ve koşullarla kurun; piyasa kirasına geçişi olmuş kabul etmeyin. |
| Kiracının çıkacağı yalnız sözlü söyleniyor. | Teslimle ilgili yazılı belge ve varsa tahliye belgesinin hukukçu incelemesi. | Satışı kendiliğinden boş teslim saymayın; kendi taşınma planını belirsiz tarihe bağlamayın. |
| Depozito tutarı ve devri açıklanmamış. | Sözleşme, depozito kaydı ve tarafların yazılı devir mutabakatı. | Tutarı ve kimin sorumluluğunda kalacağını hukuki dosyada netleştirin; alım gelirine eklemeyin. |
Dosyanızda her satır için belge tarihini ve açık kalan soruyu not edin. Bir belgeye erişemiyorsanız “doğrulanmadı” olarak bırakın; tamamlandı işareti yerine varsayım kullanmayın.
Kaynaklar ve kullanım sınırları
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ↗
m.310 el değiştirme, m.344 kira bedeli; belirli dosyanın tahliye sonucu veya uygulanacak kira bedeli hesaplanmaz.
Kaynak bağlantıları konuyu doğrulamak içindir. Hesap örnekleri piyasa verisi veya kişisel yatırım, hukuk, vergi ya da mühendislik görüşü değildir.