KONUTSEYİR REHBERİ
Brüt ve net metrekare
İlanda ucuzluk algısını değiştiren payda hatasını örnekle ayıklayın.
Bu rehberden ne çıkaracaksınız?
- Alan kaynağını da emsal tablosuna ekleyin; yalnız ilan rakamına dayanmayın.
- İlanın brüt/net katsayısıyla türetilen gösterge resmî net fiyat serisi değildir.
Metrekare fiyatında işlem basittir; belirleyici olan bölünen alanın neyi kapsadığıdır. Bir ilandaki brüt tanımı diğer ilanın brüt tanımıyla dahi aynı olmayabilir.
Aynı ev nasıl iki fiyat gibi görünür?
5.000.000 TL fiyatlı, 100 m² net ve 130 m² brüt bir daire düşünün. Net birim fiyat 50.000 TL/m², brüt birim fiyat yaklaşık 38.462 TL/m²’dir. İki sonuç aynı evindir; yaklaşık %30’luk payda farkını fiyat avantajı sanmayın.
Diğer daire 4.800.000 TL ve 85 m² netse net fiyatı yaklaşık 56.471 TL/m² olur. Daha düşük satış bedeline rağmen net alan başına daha pahalıdır. Alan doğrulanmadan otomatik ucuz/pahalı etiketi uygun değildir.
Alan kaynağını bir sütun daha ekleyerek izleyin
Her ilanın fiyat, net, brüt sütunlarının yanına “alan kaynağı” yazın: ilan beyanı, onaylı proje veya yerinde ölçüm. Kullanılan balkon, teras, depo ve ortak alanı bağımsız bölüm içi alanla birleştirmeyin; projedeki niteliğini ayrıca kaydedin.
TCMB brüt il göstergesini nete uyarlamak için aracın kullandığı ilanın brüt/net oranı bir varsayımdır; TCMB’nin yayımladığı bağımsız bir net fiyat serisi değildir. Örneğin brüt/net 1,30 ise 40.000 TL/brüt m² yaklaşık 52.000 TL/net m² karşılığına çevrilir.
- Net/brüt oranı her bina için sabit kabul edilemez.
- Tapu belgesinden tek başına ayrıntılı kullanılabilir alan çıkarmayın.
- Proje üzerindeki bölüm ile gösterilen daireyi eşleştirin.
Kullanım değeri ayrıca ölçülür
Aynı net alan iki planda aynı kullanışlılığı vermez. Oda ölçülerini ve sirkülasyon alanını kontrol edin; işlevsiz koridor veya az gün ışığı metrekare hesabında görünmez. Sonuç fiyatı standartlaştırır, plan kalitesini puanlamaz.
KENDİ İLANINIZA UYGULAYIN
Metrekare farkı gerçekten daha fazla kullanım alanı mı?
Her ilanın fiyatı, alan türü, alan kaynağı ve aynı tanımla hesaplanan TL/m² sonucunu içeren emsal tablosu.
| Karşılaştığınız bulgu | İstenecek kanıt | Sonraki adım |
|---|---|---|
| Bir ilanda net, diğerinde brüt alan öne çıkarılmış. | Her iki ilan için aynı tanımdaki alan; mümkünse proje ve ölçüm. | Aynı payda olmadan sıralama yapmayın; eksik alanı standart bir katsayıyla uydurmayın. |
| Otopark/depo ortak alanı daireye ait alan gibi anlatılıyor. | Tapudaki eklenti/hak bilgisi ve onaylı proje kapsamı. | Alanı ve kullanım hakkını ayrı sütunlarda tutun; hak belgesini kullanılabilir oda alanına eklemeyin. |
| TCMB için yaklaşık net karşılık gösteriliyor. | İlanın doğrulanmış brüt/net oranı, resmî göstergenin brüt birimi ve dönemi. | Türetilen net karşılığın resmî net seri olmadığını yazın; oran bilinmiyorsa bu dönüşümü yapmayın. |
Dosyanızda her satır için belge tarihini ve açık kalan soruyu not edin. Bir belgeye erişemiyorsanız “doğrulanmadı” olarak bırakın; tamamlandı işareti yerine varsayım kullanmayın.
Kaynaklar ve kullanım sınırları
- TKGM · Kat irtifakı ve kat mülkiyeti genelgesi ↗
Kat irtifakı/kat mülkiyeti işlemleri ve belge kapsamı; belediye proje dosyası ve fiilî uygunluk ayrıca incelenir.
- TCMB · KFE metaverisi ↗
Endeksin kapsamı ve yöntemi; tek taşınmazın satış veya ekspertiz bedeli değildir.
Kaynak bağlantıları konuyu doğrulamak içindir. Hesap örnekleri piyasa verisi veya kişisel yatırım, hukuk, vergi ya da mühendislik görüşü değildir.