Konut ekspertizi düşük çıkarsa peşinat açığı nasıl hesaplanır?

Satış fiyatını, teminat değerini ve banka teklifini ayrı yazın

Satış fiyatı satıcıyla anlaştığınız bedeldir. Teminat değeri, bankanın kredi hesabında esas aldığı konut değeridir. Bankanın yazılı kredi tutarı ise değerleme, gelir ve diğer değerlendirmeler sonucunda kullanabileceğiniz tutarı gösterir. Ön görüşmede söylenen tutarı, ekspertiz sonrası yazılı teyit gelene kadar bütçede bir senaryo olarak tutun.

BDDK’nın 29 Ocak 2026 tarihli 11364 sayılı kararı, kredi tavanını teminat değerinin dilimine ve Enerji Kimlik Belgesi sınıfına bağlar. Teminat değeri 5 milyon TL ve altında olan C sınıfı konutta tabloda yüzde 80 oranı yer alır. Aynı karar, 10656 sayılı karardaki konut sahipliği hükümlerinin uygulanmaya devam ettiğini belirtir. Kendinizin, eşinizin veya 18 yaş altındaki çocuklarınızın konut sahipliği varsa banka ile dosyanıza uygulanan oranı ve istisnaları teyit edin.

Örnek hesapta nakit açığı nasıl oluşuyor?

Aşağıdaki tutarlar TL cinsinden varsayımsaldır. Satış fiyatı 4.800.000 TL, alıcının ayırdığı işlem gideri 120.000 TL ve kapora öncesi kullanılabilir nakdi 1.350.000 TL olsun. C sınıfı bir ev ve konut sahipliği nedeniyle oran indirimi uygulanmayan bir başvuru varsayalım. Satışı tamamlamak için toplam 4.920.000 TL gerekir. İşlemin bütçeye sığması için gereken kredi en az 3.570.000 TL’dir.

Satış fiyatını teminat değeri olarak varsayarsanız yüzde 80 üzerinden 3.840.000 TL tavan ve 270.000 TL nakit payı görürsünüz. Bankanın esas aldığı teminat değeri 4.200.000 TL olursa tavan 3.360.000 TL’ye iner. Tavanın tamamı kullanılsa bile nakit ihtiyacı 1.560.000 TL, açık 210.000 TL olur.

Banka değerlendirme sonunda 3.200.000 TL kredi teklif ederse nakit ihtiyacı 1.720.000 TL’ye ve açık 370.000 TL’ye çıkar. Aradaki 160.000 TL, düzenleyici tavan ile banka teklifinin farkıdır. 120.000 TL gider, bir resmî tarife veya piyasa ortalaması yerine örnek bütçe girdisidir.

Teklif sınırını ve ekspertiz eşiğini geriye doğru hesaplayın

Yazılı kredi 3.200.000 TL’de, kullanılabilir nakit 1.350.000 TL’de ve gider 120.000 TL’de kalırsa satış bedeli için üst sınır 4.430.000 TL’dir. Hesap, kullanılabilir nakit ile krediyi toplayıp giderleri düşer. Bu tutar evin değerine dair bir görüş yerine, mevcut finansmanla tamamlayabileceğiniz alış fiyatını gösterir. Gider veya kredi tutarı değişirse sınırı tekrar hesaplayın.

Diğer yönden, 4.800.000 TL satış fiyatını koruyabilmek için gereken 3.570.000 TL krediyi yüzde 80’e bölün. Sonuç 4.462.500 TL asgari teminat değeridir. Bu eşik yalnızca aynı oran dilimi ve aynı başvuru koşulları geçerliyken işe yarar. Ekspertiz bu eşiği geçse bile bankadan gereken tutarın kullandırılacağına ilişkin yazılı teyit alın.

Kapora öncesinde üç belgeyi ve iki eşiği netleştirin

Değerleme raporunda tarih ve bağımsız bölüm bilgilerini, Enerji Kimlik Belgesi’nde ilgili bina ve sınıf bilgisini, bankanın yazılı teklifinde net kullanıma hazır tutarı ve geçerlilik süresini kontrol edin. Ticaret Bakanlığının yayımladığı yönetmelikteki sözleşme öncesi bilgi formunda kredi tutarı, ücretler ve ekspertiz koşulları yer alır. Konuta ilişkin ekspertiz raporunun bir örneğini bankadan talep edin.

Kapora metninde banka kredisinin hangi asgari tutarın altında kalması hâlinde ne olacağını ve son belge teslim tarihini yazılı netleştirin. Kredi reddi ile kredinin yetersiz kalmasını ayrı ele alın. Ödenmiş ve fiyata mahsup edilecek kaporayı tapu günü bakiyesinden düşerken, o ödemeden sonra kalan nakdi kullanın. Böylece kaporayı aynı hesapta iki kez düşmezsiniz.