KONUTSEYİR REHBERİ
Bir evin pahalı olduğu nasıl anlaşılır?
Alan hatasını, il göstergesinden farkı ve kişisel bütçe sınırını ayrı kontrol edin.
Bu rehberden ne çıkaracaksınız?
- İl göstergesinden fark ile emsal farkı ve sizin bütçe sınırınız üç ayrı sonuçtur.
- Alan türünü eşitlemeden ve belge farkını görmeden teklif üretmeyin.
Bir ilanın il ortalamasından yüksek olması tek başına pahalı olduğunu göstermez. Önce aynı şeyleri karşılaştırdığınızdan emin olun; sonra fiyatın hangi belge ve nakit akışıyla desteklendiğini araştırın.
Alan hatası fiyat farkını tersine çevirebilir
Varsayımsal A evi 5.400.000 TL ve 90 m² net; B evi 5.800.000 TL ve 110 m² nettir. Net birim fiyatlar 60.000 ve yaklaşık 52.727 TL/m² olur. B toplamda daha pahalıyken net metrekarede yaklaşık %12,12 daha düşüktür.
A için 120 m² brüt, B için 110 m² net kullanırsanız bu kıyas bozulur. Onaylı proje veya ölçümle doğrulanamayan alanı açıkça ilan beyanı olarak işaretleyin.
Üç sütunlu teklif dosyası hazırlayın
Birinci sütunda aynı mikro konumdaki ilanları; ikinci sütunda doğrulanmış farkları; üçüncüde farkın size maliyetini yazın. Çatı gideri için yönetim kararı, tadilat için yazılı teklif, kiracılı ev için mevcut sözleşme kullanın.
TCMB il göstergesinden yüzde fark, yalnız geniş kapsamlı referansa uzaklığı gösterir. KFE endeks puanını TL/m² sanmayın. Kullanılan serinin birimi, dönemi ve alan türü görünmüyorsa o kıyası teklif gerekçesine dönüştürmeyin.
- Benzer kat, bina niteliği ve aynı alan türüyle en az üç ilan bulun.
- Eksik belgeleri fiyat avantajı varsayarak kapatmayın.
- Alım masrafları sonrası elinizde kalacak nakdi ayrı hesaplayın.
Teklif üst sınırı nasıl kullanılır?
Örneğin toplam nakit bütçeniz 5.600.000 TL, belgelenmiş başlangıç gideriniz 250.000 TL ve ayıracağınız nakit rezerv 150.000 TL ise satış bedeline ayırabileceğiniz tutar 5.200.000 TL’dir. Bu, evin piyasa değeri değildir; sizin ödeme sınırınızdır. Değerleme, bütçe ve pazarlığı aynı sayı olarak sunmayın.
KENDİ İLANINIZA UYGULAYIN
Fiyat farkı konut niteliğinden mi, karşılaştırma hatasından mı geliyor?
Her emsalin bağlantısı, kontrol tarihi, net/brüt alanı, bina/kat niteliği ve açıklanamayan farkı bulunan bir teklif notu.
| Karşılaştığınız bulgu | İstenecek kanıt | Sonraki adım |
|---|---|---|
| İki ilanın m² fiyatı farklı alan türleriyle hesaplanmış. | Onaylı proje veya alan ölçümü; yoksa açıkça işaretlenmiş ilan beyanı. | Paydaları eşitleyin; alanı doğrulanamayan ilanı fiyat sıralamasından çıkarın. |
| İl göstergesiyle fark büyük, yakın emsallerle fark küçük. | TCMB serisinin dönemi/birimi ve aynı mikro konumdaki nitelikleri yakın ilan dosyası. | İl göstergesini bağlam olarak bırakın; il ortalamasından otomatik indirim oranı türetmeyin. |
| Emsale yakın bedel toplam bütçeyi aşıyor. | Kredi planı, alıcıya düşen masraflar ve ayrılmış nakit rezervi. | Kişisel teklif üst sınırını ayrı yazın; ödeme gücünü piyasa değerinden ayırın. |
Dosyanızda her satır için belge tarihini ve açık kalan soruyu not edin. Bir belgeye erişemiyorsanız “doğrulanmadı” olarak bırakın; tamamlandı işareti yerine varsayım kullanmayın.
Kaynaklar ve kullanım sınırları
- TCMB · KFE metaverisi ↗
Endeksin kapsamı ve yöntemi; tek taşınmazın satış veya ekspertiz bedeli değildir.
- TKGM · Parsel Sorgu açıklaması ↗
Taşınmazın konumunu kontrol etmek için; güncel malik, yetki ve kısıtlamaların tamamına ilişkin tapu incelemesinin yerine geçmez.
Kaynak bağlantıları konuyu doğrulamak içindir. Hesap örnekleri piyasa verisi veya kişisel yatırım, hukuk, vergi ya da mühendislik görüşü değildir.