KONUTSEYİR REHBERİ
Kira çarpanı nedir?
Brüt çarpanı net getiriden ayırın; iki benzer ilanı aynı kira ve maliyet tanımıyla karşılaştırın.
Bu rehberden ne çıkaracaksınız?
- 5 milyon TL ve 30 bin TL aylık kira: brüt çarpan 13,89 yıl; gider eklenince aynı evin net sonucu farklıdır.
- Çarpanı aynı tarihli, aynı kira tanımlı benzer konutları elemek için kullanın.
Kira çarpanı satış fiyatının yıllık brüt kiraya oranıdır. Düşük çıkan sayının fırsat mı, eksik gider hesabı mı olduğunu anlamak için aşağıdaki iki aşamalı hesabı uygulayın.
Aynı ev için iki farklı sonuç
Örnek hesap, piyasa verisi değildir: 5.000.000 TL fiyat ve aylık 30.000 TL kira, yılda 360.000 TL brüt gelir verir. Fiyat / yıllık kira = 13,89 yıl; ay cinsinden 166,67 aydır. Brüt getiri %7,20 olur.
300.000 TL alım gideri, bir ay boşluk, 35.000 TL yıllık gider ve 20.000 TL örnek vergi bütçesi ekleyin. Yıllık net kira 275.000 TL, toplam yatırım 5.300.000 TL olur. Net getiri %5,19; sabit net gelirle basit geri dönüş 19,27 yıldır.
İki ilandan hangisini elemek gerekir?
İki evin çarpanını aynı tarihteki kira ile hesaplayın. Birinde mevcut sözleşme kirasını, diğerinde gelecekte beklenen kirayı kullanırsanız sıralama güvenilir olmaz. İlanı verenin kira tahminini en az üç benzer kiralık ilanla sınayın; bunların da istenen fiyat olduğunu not edin.
Daha düşük çarpanlı evin bakım borcu veya belirsiz teslimi varsa, fiyat farkını önce TL gider olarak yazın. Belgesi olmayan riske keyfî yüzde indirim uygulamak, hesap hatasını kesin sonuç gibi gösterir.
- Kira kaynağını ve kontrol tarihini kaydedin.
- Giderlerden sonra net gelir sıfır veya eksi ise geri dönüş yılı üretmeyin.
- Artışlı kira projeksiyonunu sabit kira çarpanından ayrı okuyun; ikisi farklı soruları yanıtlar.
Bu sayı ile karar sınırı
Çarpan, benzer ilanları ilk sıraya koymak içindir. Satış değeri artışını, paranın zaman değerini ve binanın teknik durumunu ölçmez. Net kira aracında bir ay daha boşluk eklediğinizde karar değişiyorsa yatırımınız doluluk varsayımına hassastır.
KENDİ İLANINIZA UYGULAYIN
Düşük çarpanlı ilanın kirası gerçekten tahsil edilebilir mi?
İki ilan için aynı tarihli fiyat, sözleşme/emsal kira, yıllık tahsilat, belgeli gider ve net oran sütunları olan bir karşılaştırma dosyası.
| Karşılaştığınız bulgu | İstenecek kanıt | Sonraki adım |
|---|---|---|
| İlandaki kira beklentisi mevcut sözleşmeden yüksek. | Mevcut kira sözleşmesi ve son ödeme kayıtları; aynı tarihte kontrol edilmiş benzer kiralık ilanlar. | İlk yıl hesabını sözleşme kirasıyla kurun; beklenen yeni kirayı ayrı senaryo olarak tutun. |
| Brüt çarpan düşük, ancak büyük onarım kararı var. | Yönetim kurul/genel kurul kararı, daireye düşen tutar ve tahsilat takvimi. | Başlangıçta ödenecek tutarı alım bütçesine; dönem içinde ödenecek tutarı o yılın nakit hesabına bir kez yazın. |
| Tek bir boş ay eklenince tercih değişiyor. | Net kira aracının aynı fiyat/giderle iki farklı doluluk sonucu. | İki sonucu birlikte saklayın; doluluğa bağımlı sıralamayı kesin yatırım üstünlüğü diye yorumlamayın. |
Dosyanızda her satır için belge tarihini ve açık kalan soruyu not edin. Bir belgeye erişemiyorsanız “doğrulanmadı” olarak bırakın; tamamlandı işareti yerine varsayım kullanmayın.
Kaynaklar ve kullanım sınırları
- GİB · Hazır Beyan rehberleri ↗
Kira ve gayrimenkul elden çıkarma gelirinin beyanını ilgili gelir yılı rehberinden kontrol etmek için; kişiye özel vergi hesaplaması yapılmaz.
Kaynak bağlantıları konuyu doğrulamak içindir. Hesap örnekleri piyasa verisi veya kişisel yatırım, hukuk, vergi ya da mühendislik görüşü değildir.