Konut kira gelirinde gerçek gider mi, götürü gider mi?

Önce tahsilatı ve istisna hakkınızı belirleyin

Örnek, 2026 takvim yılında Türkiye’de bir konuttan 12 ay boyunca ayda 29.000 TL kira tahsil eden ve mesken istisnasına hak kazanan bir gerçek kişiyi ele alıyor. Başka beyana tabi geliri, matrah indirimi veya mahsup edilecek vergisi olmadığı varsayılıyor. Toplam hasılat 348.000 TL. 2026 takvim yılı için geçerli 58.000 TL mesken istisnasından sonra 290.000 TL kalıyor.

Kira defterine her ödemenin tahsil edildiği tarihi ve ait olduğu dönemi ayrı yazın. Örneğin gelecek yıla ait peşin kira ile geçmiş yıldan gecikerek gelen kira, GİB’in açıkladığı farklı dönem kurallarına tabidir. İstisna, hak sahibi bir mükellefin birden fazla konuttan kira geliri varsa toplama bir defa uygulanır. Ticari, zirai veya mesleki kazancın yıllık beyanı ve diğer gelirlerle birlikte değerlendirilen brüt gelir sınırı istisna hakkını etkileyebilir. Kendi dosyanızda önce Gelir Vergisi Kanunu’nun 21. maddesindeki şartları kontrol edin.

Gerçek gider için belgeleri ayıklayın

Konut sahibinin ödediği sigorta ve koşulları karşılayan bakım ve onarım giderleri gerçek gider hesabına girebilir. Her kalem için faturayı, ödemeyi kimin yaptığını ve giderin hangi konuta ait olduğunu gösteren kaydı saklayın. Kiracının karşıladığı gideri ev sahibinin ödediği giderler arasına eklemeyin. Bir işin bakım mı yoksa değer artırıcı yatırım mı olduğunu faturanın açıklaması ve işin kapsamı üzerinden inceleyin.

7566 sayılı Kanun, 2025’ten başlayan vergilendirme dönemlerine ilişkin beyannamelerde, kiraya verilen konutlara ilişkin borç faizlerini 74. maddenin ilgili gider bendinin kapsamı dışında bıraktı. Örneğin banka dökümünde görülen 80.000 TL konut kredisi faizini bu karşılaştırmada gider toplamına eklemeyin. Kredi ödemesini konutun nakit akışında ayrıca takip edin.

GİB rehberi, şartları sağlanan bir konut için edinim bedelinin %5’ine ilişkin ilk beş yıllık indirimi ayrıca açıklar. Bu indirim ilgili konutun geliriyle sınırlıdır ve indirilemeyen kısım gider fazlası sayılmaz. Aşağıdaki örnekte bu özel kalem ve amortisman hesaba alınmamıştır. Bunlardan yararlanıyorsanız genel gider eşiğini uygulamadan önce ilgili sınırları kontrol edin.

348.000 TL tahsilatta gider eşiği nasıl bulunur?

Götürü yöntemde, örnekte istisna sonrası kalan 290.000 TL’nin %15’i indirilir. 43.500 TL gider düşüldüğünde vergi matrahı 246.500 TL olur.

Gerçek yöntemde istisnaya düşen gider kısmı indirilemez. Örnekte giderin indirilebilen oranı 290.000 ÷ 348.000, yani 5/6. Uygun ve belgeli giderler toplamı 69.600 TL ise bunun 58.000 TL’si indirilir ve matrah 232.000 TL’ye iner. Gider toplamı 34.800 TL ise 29.000 TL indirilebilir ve matrah 261.000 TL olur.

İki yöntemde de aynı istisna sonrası tutar kullanıldığından, özel sınırları bulunmayan giderlerle bu örneğin eşik hesabı brüt hasılat × %15’tir. 348.000 × %15 = 52.200 TL. Bu gider düzeyinde iki yöntem de 43.500 TL indirim sağlar. Kredi faizini ya da kiracının ödediği faturaları gider sayarsanız eşiği yanlış tarafta geçebilirsiniz.

Vergi farkını gelecek yılın giderleriyle birlikte okuyun

Örnekteki üç matrah da 2026 ücret dışı tarifenin ikinci diliminde. İlk 190.000 TL için 28.500 TL, kalan kısım için %20 üzerinden hesaplanan gelir vergisi götürü yöntemde 39.800 TL. 69.600 TL belgeli giderle gerçek yöntemde 36.900 TL, 34.800 TL giderle 42.700 TL. Böylece ilk gider senaryosunda gerçek yöntem 2.900 TL avantaj sağlar, ikinci senaryoda götürü yöntem 2.900 TL avantaj sağlar. Hesap damga vergisi ve kişiye özel beyanname kalemleri hariçtir.

Götürü gider yöntemini seçen mükellef iki yıl geçmeden gerçek gidere dönemez. Seçim aynı mükellefin taşınmazları için birlikte yapılır. Bu yıl büyük bir onarım ödemesi varsa veya gelecek yıl belgeli giderin artmasını bekliyorsanız iki dönemin tahsilat ve gider tahminlerini ayrı yazın. İleri yıl için henüz belirlenmemiş istisna ve vergi dilimlerini bugünkü rakamlarla kesinleştirmeyin.

Beyan öncesi üç belgeyi yan yana koyun. Banka tahsilat dökümü, kabul edilen giderlerin fatura listesi ve önceki beyannamede seçtiğiniz yöntem. Hesapta kullandığınız her kalem için tutarı, dönemi ve hangi konuta ait olduğunu kaydedin.