KONUTSEYİR REHBERİ
Reel konut getirisi neden önemlidir?
TL kârını satın alma gücünden ayırın; dönem sonu yaklaşımının sınırını görün.
Bu rehberden ne çıkaracaksınız?
- Reel oran, nominal oran eksi enflasyon değildir; büyüme katsayıları bölünür.
- Basit hesap net kirayı dönem sonunda alır; aylık nakit akışı veya kredi performansı ölçmez.
Reel getiri, aynı dönem enflasyonuyla düzeltilmiş toplam sonucu gösterir. Yalnız fiyat artışından enflasyonu çıkarmak doğru oranı vermez.
Yüzde farkı değil oranların oranı
Örnek konutun başlangıç tutarı 5.000.000 TL, fiyat artışı %20, dönem net kirası 250.000 TL, satış gideri 150.000 TL olsun. Dönem sonu toplamı 6.100.000 TL; nominal kâr 1.100.000 TL ve nominal getiri %22’dir.
Aynı dönem enflasyonu %30 ise 6.100.000 / 1,30 = yaklaşık 4.692.308 TL başlangıç dönemi alım gücü bulunur. Reel zarar yaklaşık 307.692 TL, reel oran −%6,15’tir. %22 − %30 = −%8 yöntemi bu nedenle yanlıştır.
Hesaplayıcının tek tutar varsayımı
Araç, dönem başı konut değerini girilen fiyat değişimiyle büyütür; net kira ve satış giderini dönem sonunda ekler/çıkarır. Başlangıç değerine tapu ve tadilat da eklerseniz bu kalemler de aynı oranda değerlenmiş gibi olur. Alım masrafları ile krediyi içeren yatırım performansı için ayrı nakit akışı tablosu gerekir.
Yıl içinde gelen kiraların her biri farklı süre enflasyona maruz kalır. Bu araç hepsini dönem sonunda elde edilmiş kabul eder; aylık yeniden yatırım veya iç verim oranı hesabı değildir.
- Fiyat değişimi, kira ve TÜFE aynı döneme ait olmalı.
- TÜFE kişisel harcama sepetinizin birebir değişimi değildir.
- Satış gerçekleşmediyse sonucu gerçekleşmiş kâr diye adlandırmayın.
Sonucun karar değeri
Nominal artış yüksekken reel oran eksi çıkması hesabın bozulduğu anlamına gelmez. Önce dönemi ve giderleri doğrulayın. TÜİK’in araçlar arası geçmiş reel getiri tablosu, konutunuza ait toplam getiri yerine kullanılamaz; kapsamları ayrıdır.
KENDİ İLANINIZA UYGULAYIN
Gösterilen reel oran hangi sermayenin ve hangi dönemin sonucu?
Dönem başı konut değeri, dönem sonu değer, net kira, satış gideri ve aynı dönemin TÜFE değişiminin ayrı görüldüğü hesap fişi.
| Karşılaştığınız bulgu | İstenecek kanıt | Sonraki adım |
|---|---|---|
| Başlangıç alanına alım gideri de eklenmiş. | Konut satış bedeli ile tapu, hizmet ve ilk tadilatın ayrı dökümü. | Basit araçta yalnız dönem başı konut değerini kullanın. Ayrıntılı toplam yatırım performansı için alım giderini ayrı nakit akışı tablosunda izleyin. |
| Konut artışı yıllık, enflasyon farklı ayları kapsıyor. | Alım/değerleme tarihleri ve kullanılan TÜFE endeksinin iki uç dönemi. | Tarihleri eşitlemeden oranları kıyaslamayın; takvim yılıyla son 12 ayı karıştırmayın. |
| Satılmamış ev için gerçekleşmiş kâr yazıyor. | Gerçek satış işlemi veya yalnız güncel değer varsayımı olduğuna dair not. | Sonucu değer senaryosu olarak adlandırın; satış masrafı ve gerçekleşme belirsizliğini görünür tutun. |
Dosyanızda her satır için belge tarihini ve açık kalan soruyu not edin. Bir belgeye erişemiyorsanız “doğrulanmadı” olarak bırakın; tamamlandı işareti yerine varsayım kullanmayın.
Kaynaklar ve kullanım sınırları
- TÜİK · Veri Portalı / TÜFE ↗
TÜFE endeksi, yıllık değişim ve on iki aylık ortalamalara göre değişim farklı göstergelerdir; dönem ve sütun adı kontrol edilmelidir.
- TÜİK · Finansal yatırım araçları metaverisi ↗
Geçmiş dönem brüt mevduat, BIST 100, külçe altın, dolar, euro ve DİBS için nominal/reel gösterge kapsamı; kişisel net portföy getirisi değildir.
Kaynak bağlantıları konuyu doğrulamak içindir. Hesap örnekleri piyasa verisi veya kişisel yatırım, hukuk, vergi ya da mühendislik görüşü değildir.