Konut gerçekten kazandırdı mı?

Nominal ve reel getiri farkı

Konutun TL fiyatı yükseldiğinde nominal kâr oluşabilir; fakat aynı dönemde enflasyon daha yüksekse satın alma gücü azalabilir. Reel hesap, dönem sonu toplamını enflasyon katsayısına bölerek başlangıç gününün parasıyla karşılaştırır.

Örneğin toplam yatırım 5.200.000 TL, dönem sonu değer ile net kira toplamı 6.500.000 TL ve enflasyon %30 ise reel dönem sonu yaklaşık 5.000.000 TL olur. TL tutarı artmasına rağmen başlangıç satın alma gücüne göre kayıp vardır.

Hangi nakit akışları kullanılmalı?

Başlangıç yatırımına satış bedeli ile tapu, komisyon ve ilk tadilat eklenmelidir. Yıllık net kira boşluk, gider ve vergi sonrası tutar olmalıdır. Dönem sonunda satış varsayılıyorsa komisyon ve ilgili satış giderleri ayrıca düşülür.

Konut fiyat değişimi geleceğe yönelik tahmindir. TCMB endeksinin geçmiş yıllık artışını doğrudan gelecek oranı gibi kullanmayın; düşük, temel ve yüksek olmak üzere üç ayrı varsayım çalıştırın.

• Aynı başlangıç sermayesini kullanın.
• Kira ve değer artışını ayrı gösterin.
• Satış giderini yalnız satış varsayımında ekleyin.
• Geçmiş performansı garanti olarak sunmayın.

Sonucu alternatiflerle kıyaslayın

Reel getiri konutu farklı yıllarla karşılaştırmayı kolaylaştırır; mevduat veya altınla kıyaslamada da aynı dönem kullanılmalıdır. Mevduatta stopaj yalnız faizden düşülmeli, anapara üzerinden hesaplanmamalıdır.

Konutun likiditesi düşük, işlem maliyeti yüksek ve sonucu konuta özgüdür. Yüzde farkı kadar nakit ihtiyacı, kullanım değeri ve risk kapasitesi de kararı etkiler.