60 ay sabit taksitli konut kampanyası: Ara ödeme ve gerçek maliyet nasıl hesaplanır?

Önce aynı konut için iki yazılı fiyat isteyin

Peşin ve taksitli teklifi aynı bağımsız bölüm, net alan, kat, cephe, teslim durumu ve vergi kapsamıyla alın. Kampanyanın daha küçük bir daireye ait olması veya peşin teklifin farklı teslim koşulu içermesi karşılaştırmayı bozar. Teklifin geçerlilik tarihini ve bedelin hangi koşullarda değişebileceğini kaydedin. “Sıfır faiz” ifadesi, peşin fiyatla taksitli toplamın eşit olduğu anlamına gelmeyebilir.

Taksitlerin TL tutarı gerçekten sabit mi, ara ödemeler ayrı mı, teslimde ek ödeme var mı? Satış bedeli dışındaki vergi, tapu, hizmet ve teslim giderlerinin kime ait olduğunu yazılı öğrenin. Kesinleşmeyen kalemleri sıfır yazmak yerine “doğrulanmadı” diye işaretleyin. Kapora satış bedelinden düşülecekse peşinatla birlikte ikinci kez toplamaya dikkat edin.

Ticaret Bakanlığının 2 Kasım 2026 tarihinde kontrol edilen bilgilendirme sayfası, ön ödemeli konut satışında ödeme ile sonraki devir veya teslim ilişkisini açıklar; ön bilgilendirme formu ve proje eklerinin incelenmesini ister. Bu hukuki kapsam, her taksitli konut alımında aynı sözleşme türünün kullanıldığı anlamına gelmez. Banka finansmanı, teslim edilmiş konutun taksitli satışı ve ön ödemeli satışın belgelerini birbirinin yerine koymayın.

2 milyon peşinat ve 40 bin TL taksit örneğinin eksik kısmı

Örnekte peşinat bugün 2.000.000 TL, aylık taksit ay sonlarında 60 kez 40.000 TL olsun. İlk bakışta toplam 2.000.000 + 60 × 40.000 = 4.400.000 TL görünür. Fakat sözleşme 12. ayda 300.000 TL, 24. ayda 300.000 TL ve 60. ayda 600.000 TL ek ödeme öngörsün. Bu tutarlar aylık taksite ilavedir. Gerçek nominal satış ödemesi 5.600.000 TL olur.

Ödeme yükü 12. ve 24. aylarda 340.000 TL, 60. ayda 640.000 TL’dir. Dolayısıyla tüm aylarda en fazla 40.000 TL ödeyebilen bir alıcı için bu plan uygun değildir. 1.200.000 TL ek ödemeyi 60 aya bölüp “aylık ortalama 60.000 TL” demek de sorunu çözmez; ortalama, paranın hangi ayda gerektiğini gizler.

Aynı konutun aynı koşullardaki peşin teklifi 4.800.000 TL kabul edilirse taksitli planın nominal farkı 800.000 TL, peşin bedele oranı yaklaşık %16,67’dir. Bu oran yıllık faiz değildir; farklı tarihlerdeki ödemelerin toplam farkıdır. Yalnız 40.000 TL taksite bakıldığında görünmeyen ödeme yükü burada ortaya çıkar.

• Bugün: 2.000.000 TL peşinat.
• 1–60. ay sonları: her ay 40.000 TL.
• 12. ve 24. ay: aylık taksite ek 300.000’er TL.
• 60. ay: aylık taksite ek 600.000 TL; o ay toplam 640.000 TL.

Ara ödemeyi biriktirmek için ayrı aylık bütçe gerekir

İlk 300.000 TL’nin bugün ayrılmış bir kaynağı yoksa, getiri varsaymadan ilk on iki ay boyunca ayda 25.000 TL biriktirmek gerekir. Bu, 40.000 TL sözleşme taksitinin yanında ilk yıl için en az 65.000 TL aylık nakit ayırma anlamına gelir. Günlük yaşam gideri ve kira bu tutara dahil değildir. İkinci ara ödemenin kaynağı da ayrıca gösterilmelidir.

Son ayın 600.000 TL ek ödemesi için baştan ayda 10.000 TL ayırmak başka bir örnek olabilir. İlk yıl hem ilk ara ödeme hem son ödeme rezervi bu şekilde kurulursa taksit dahil aylık ayrılan para 75.000 TL’ye çıkar. Bu rezervlerin satış toplamına yeniden eklenmesi hatadır: 5.600.000 TL toplamın içindeki ödemeler için para biriktirilmektedir.

Prim, başka bir evin satışı veya ileride alınacak kredi henüz kesin değilse bunu mevcut nakit saymayın. Planı bir de bu kaynak gelmediğinde çalıştırın. Son ödemeyi yeni krediyle kapatmak, bugünkü kampanyanın sabit taksitini değiştirmese bile alıcının toplam borç yükünü ve finansman belirsizliğini değiştirir.

Bugünkü değer hangi soruyu yanıtlar, hangisini yanıtlamaz?

Nominal toplam ödeme gücünü kontrol etmek için gereklidir; peşin fiyatla zaman farkını karşılaştırmak için ise ödemeleri aynı tarihe taşımak gerekir. Basit yöntem: bugünkü değer = peşinat + her gelecek ödemenin [ödeme / (1 + aylık iskonto oranı)^ay] toplamıdır. Aynı ayda taksit ve ara ödeme varsa ikisini de o aya yazın.

Bu örnek planın bugünkü değeri aylık %0 iskonto ile 5.600.000 TL, %1 ile yaklaşık 4.630.976 TL, %2 ile 3.996.369 TL ve %3 ile 3.566.856 TL olur. Oranlar bir banka teklifi veya beklenen getiri değildir; yalnız duyarlılık varsayımlarıdır. %1 kabulünde hesaplanan değer 4.800.000 TL peşin bedelden düşükken, %0 kabulünde yüksektir. Sonuç oran seçimine bağlıdır.

İskontoyu yükseltince taksitli teklifin hesapta cazipleşmesi, alıcının o getiriyi gerçekten elde edeceğini kanıtlamaz. Vergi ve gider sonrası elde edilebilir getiri, vade boyunca yenileme riski ve ödeme gününde likidite birlikte düşünülmelidir. Yıllık bir oranı doğrudan aylık oran alanına koymayın. Bugünkü değer, satıcının teslim riskini ortadan kaldırmaz ve aylık nakit açığını kapatmaz.

Teslim ertelenirse taksit ile kirayı aynı ayda sınayın

Konut henüz teslim edilmemişse ödeme çizelgesine bugünkü kirayı, taşınma giderini ve teslim sonrası başlayacak aidatı ayrı ekleyin. Varsayımsal mevcut kira aylık 25.000 TL ve beklenmeyen teslim gecikmesi altı ay olsun. Kira değişmiyor kabulünde ek barınma nakdi 150.000 TL olur. Bu tutar satış bedeli değil, gecikme senaryosundaki ek nakit ihtiyacıdır.

Gecikme ara ödeme ayına rastlarsa kira, taksit ve ara ödeme aynı dönemde birikir. Sözleşmede gecikmeye ilişkin hak bulunması ile alıcının aynı gün nakit tahsil etmesi aynı şey değildir. Beklenen tazminatı kesin ve zamanında gelir saymadan plan kurun; teslim, teminat ve başvuru koşullarını sözleşmeye özgü hukuki incelemeyle değerlendirin.

Peşin ve taksitli seçenek aynı tarihte aynı konutu teslim ediyorsa, her ikisinde ortak olan kira giderini yalnız taksitli seçeneğin maliyetine eklemeyin. Bir teklif hemen, diğeri sonra teslim ediyorsa farkı açıkça gösterin. Aynı muhasebe sınırı kullanılmadan çıkan “ucuz” sonuç karşılaştırılabilir değildir.

Satıcıdan istenecek dosya ve karar sırası

Önce bağımsız bölüm kimliği ve iki fiyatı eşleştirin; ardından tarihli ödeme planını alın. Aylık taksit dışında ara ödeme, son ödeme ve fiyat uyarlaması olup olmadığını yazılı doğrulayın. Ödeme hesabının kime ait olduğunu sözleşmeyle eşleştirin. Devir, teslim, teminat, cayma/dönme ve gecikme hükümlerini işlem türüne göre inceletin. Ticaret Bakanlığı rehberi özellikle ön ödemeli satışta proje planları, teknik şartname, tapu araştırması ve sunulacak teminatın öğrenilmesine yönlendirir.

Kararı üç ayrı sonuçla kaydedin: nominal toplam, en yüksek aylık ihtiyaç ve varsayıma bağlı bugünkü değer. Bir plan ilk ölçütte ucuz görünüp ikinci ölçütte ödenemeyebilir. Belgeler eksikse veya ödeme açığı yalnız belirsiz bir kaynakla kapanıyorsa teklif henüz doğrulanmış değildir. İndirim pazarlığına geçmeden önce ödeme açığının giderilip giderilemeyeceğini netleştirin.

• Teklif dosyası: aynı bölüm için vergi kapsamı belli peşin ve taksitli fiyat.
• Ödeme takvimi: her ayın taksiti, ek ödemesi, kaynağı ve kalan nakdi.
• Teslim dosyası: tarih, teknik kapsam, devir koşulu ve işlem türüne uygun teminat.
• Stres kontrolü: ek gelir yok, getiri düşük, teslim gecikmiş; plan hâlâ ödenebiliyor mu?